旧房改造拆改环节要避开哪些坑

旧房改造里拆改是风险很高的一道工序，承重墙、配重墙一旦打错，整栋楼的结构安全都要受影响。我们欧艺在南京做了十几年，把业主常踩的几个坑捋出来，提前看一遍能少走弯路。

头一个坑是分不清承重墙和配重墙。南京老小区砖混结构居多，240mm厚的砖墙基本都是承重墙，上面压着楼板。按《住宅装饰装修工程施工规范》GB 50327的要求，承重墙严禁拆除或开洞。有些业主看网上说配重墙能敲，就把阳台那垛120mm的墙拆了，结果阳台板失去支撑出现开裂。稳妥做法是拆改前先找物业要原始结构图，拿不准的请结构工程师现场鉴定，签字确认后再动。

再一个坑是擅自扩大门洞或在剪力墙上开洞。混凝土剪力墙里的钢筋不能切断，开洞超过300mm就需要做结构加固，不能图省事直接锯断钢筋。南京地区老房拆改找正规队伍，拆改费用一般80-150元/平，开门洞另算300-500元一个。那种一上来就说这墙随便敲的队伍，绝不能用。

还有个坑是拆改不做保护就开工。老房下水管道老化，震裂管道是常事。开工前要把下水口堵好、燃气表包好、窗户贴保护膜，相邻住户墙面和楼道电梯也要做保护。拆改工期一般3-7天，建筑垃圾袋装清运，南京物业清运费一般500-1500元一车，乱堆乱放会被物业罚款。

隐蔽坑是拆完才发现管线走向不对。老房水管电线埋在墙里没图纸，拆的时候容易打断。正确流程是先用管线探测仪扫描，标记水路电路走向，再按标记区域施工。我们欧艺量房时会用探测仪全盘扫一遍，把管线位置标在图上，避免拆改时打爆水管或电线。

拆改还要注意时间和邻居关系。南京老小区大多住了老人，拆墙打钻要避开午休和晚间，提前和物业报备施工时间。建筑垃圾别图省事从窗户往下抛，袋装走电梯运下来，不然砸到人要负全责。

拆改方案要和物业审批一起走完，拿到施工许可再进场。我们欧艺承诺：所有拆改按图施工，承重墙一律不动，先鉴定后动工，出方案前先把结构安全摆在头一位。

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